Airbnb en Panamá: El fin de la incertidumbre legal

Resumen: El mercado de alquileres de corta estancia en Panamá atraviesa un punto de inflexión. El Proyecto de Ley 301, aprobado en primer debate en enero de 2026, propone reconocer formalmente el «arrendamiento turístico» (1 a 90 días), eliminando las sanciones restrictivas de la Ley 80 de 2012. Esta transición legal introduce un registro digital ante la ATP y la aplicación de un ITBMS del 10%, obligando a la transparencia fiscal. Para los inversores, el cambio representa una oportunidad para operar bajo un marco de seguridad jurídica, aunque la viabilidad final de cada unidad dependerá estrictamente de los reglamentos de propiedad horizontal (PH) de cada edificio y de la presión tributaria que exigen los sectores hoteleros tradicionales.

Operar bajo la plataforma Airbnb en Panamá ha sido históricamente un terreno pantanoso. El artículo 21 de la Ley 80 prohibía los alquileres menores a 45 días, dejando a más de 13,000 propiedades en una zona gris. Con el avance del PL 301, el escenario cambia hacia una formalización obligatoria.

El nuevo modelo de negocio: Formalización y fiscalidad

La formalización dejará de ser una elección para convertirse en un trámite estándar. El sistema propuesto por la ATP es un registro digital gratuito que no requiere inspección física previa. Sin embargo, el costo de entrada es la transparencia: la emisión de facturas con ITBMS del 10% y la vinculación directa de las plataformas con la DGI.

Los inversores deben considerar que este tributo podría escalar al 15% si prosperan las peticiones de los gremios hoteleros, quienes argumentan que la competencia actual es desleal. Este incremento impactaría directamente en el precio final al huésped, alterando los márgenes de rentabilidad que hoy promedian entre el 8% y 14% en zonas como el Casco Antiguo.

La clave del éxito: El reglamento del PH

Ninguna ley nacional prevalece sobre el reglamento de copropiedad de un edificio. Antes de adquirir una propiedad con fines de renta corta, la revisión del reglamento interno es innegociable. Si el PH prohíbe explícitamente el uso comercial o turístico, el registro ante la ATP carecerá de validez práctica.

Existen dos estrategias principales para mitigar riesgos:

• Proyectos Airbnb-ready: Edificios diseñados desde su origen para el alquiler turístico, con gestión profesional y licencias hoteleras.
• Ley 136 de 2013: Aprovechar los incentivos fiscales en zonas específicas como el Casco Antiguo, que ahora se extienden a Santa Ana y el Casco Antiguo de Colón, permitiendo una rentabilidad compensada por beneficios tributarios a 20 años.

Preguntas Frecuentes sobre Airbnb

¿Es legal actualmente alquilar en Airbnb en Panamá?
El estatus actual sigue siendo complejo mientras el PL 301 no se promulgue. La Ley 80 aún vigente sanciona los alquileres menores a 45 días, aunque la práctica comercial es masiva en el país.

¿Qué pasa si mi edificio no permite alquileres cortos?
Si el reglamento de propiedad horizontal del PH prohíbe este uso, no podrás operar legalmente, independientemente de la nueva ley. El reglamento de copropiedad es la autoridad máxima en este aspecto.

¿Cómo afectará el ITBMS al precio final?
La implementación del 10% (o 15% si aumenta) elevará el costo operativo. Es altamente probable que este impuesto se traslade directamente al huésped mediante un aumento en la tarifa nocturna.

¿Qué debo revisar antes de comprar para invertir?
Verifica siempre el reglamento de propiedad horizontal, la zonificación y, si es posible, elige torres con licencia hotelera o proyectos que garanticen legalmente la actividad de renta corta.